سرمایه گذاری 1403 خرید سکه یا ملک و مسکن؟

در سال 1403 سرمایه گذاری در ملک و ساختمان بهتر است یا در انواع سکه بهار آزادی؟

بطور کلی در موضوعات مرتبط با سرمایه گذاری، هیچ وقت نمی توان یک پاسخ یا یک راهکار یکسان برای همه افراد ارائه کرد، زیرا شرایط و ترجیحات افراد همواره با یکدیگر متفاوت بوده و حتی اگر بتوانیم پیش بینی نسبتاً دقیقی از آینده بازارهای مختلف داشته باشیم و این اطلاعات را در اختیار افراد قرار دهیم، لزوما انتخاب های آنها یکسان نخواهد بود. لذا بجای بیان یک پاسخ کلی و اشتباه، بهتر است به بررسی مهمترین پارامترهای موثر در سرمایه گذاری در مورد این 2 دارائی بپردازیم تا افراد بتوانند متناسب با شرایط و ترجیحات خود، گزینه مناسب برای سرمایه گذاری را انتخاب کنند:

در بحث سرمایه گذاری مهمترین پارامترها برای تصمیم گیری عبارتند از:

بازده انتظاری
ریسک سرمایه گذاری
نقدشوندگی
افق زمانی سرمایه گذاری
توان سرمایه گذاری (تناسب توان مالی با گزینه سرمایه گذاری)
ترکیب فعلی پورتفوی دارایی و سرمایه گذاری
در دسترس بودن گزینه های سرمایه گذاری

نکته مهم: مقایسه کلی بازار مسکن و سکه بهار آزادی
لازم به توضیح است که خود مسکن یا انواع سکه بهار آزادی، خود دارای انواع و اقسام و زیرمجموعه هستند و تحلیل دقیق، نیازمند آگاهی دقیق از همان بخش است، بطور مثال بازار سکه بهار آزادی شامل سکه بهار آزادی طرح قدیم و جدید (سکه امامی)، سکه نیم، ربع و گرمی بهار آزادی می باشد که هر یک شرایط خاص خود را دارد یا ملک خود می تواند از نظر جغرافیایی یا موقعیت مکانی یا قدمت (نوساز یا قدیمی) یا ... متفاوت بوده و تحلیل های متفاوتی را طلب می کند؛ حال اگر بخواهیم خیلی وارد جزئیات شویم، تحلیل طولانی و از حوصله خواننده خارج می شود، لذا در ادامه این دو بازار دارایی را بصورت کلی تحلیل می کنیم.

1.مقایسه بازده انتظاری سکه بهار آزادی و مسکن

باید توجه کرد که بازده انتظاری سکه بهار آزادی از دو بخش ناشی می شود:

بازده ناشی از تغییرات قیمتی (ناشی از تغییرات قیمت جهانی سکه بهار آزادی، قیمت دلار و حباب قیمتی)
عدم نفع (یا زیان) ناشی از هزینه های خرید و فروش شامل اجرت ساخت، سود فروشنده و مالیات بر ارزش افزوده

و بازده انتظاری ملک یا ساختمان نیز از دو بخش ناشی می شود:

تغییر قیمت ملک و ساختمان
اجاره دریافتی

بازده انتظاری سکه بهار آزادی در سال 1403

بازده ناشی از تغییرات قیمتی سکه
وضعیت کلان اقتصادی کشور و در کنار مسائل منطقه ای و جهانی از جمله انتخابات آمریکا و احتمال بازگشت ترامپ به قدرت، یک چشم انداز صعودی برای قیمت دلار در کشور ایجاد کرده است.
از طرف دیگر چشم انداز کلی نسبت به قیمت جهانی طلا نیز عمدتاً صعودی است و همین موضوع نیز چشم انداز سکه را نیز صعودی می نماید.
اما یک نکته مهم در قیمت انواع سکه بهار آزادی و امامی، وجود حباب قیمتی است، بدین معنا که در حال حاضر قیمت آنها بسته به نوع سکه‌ها در بازار بین 10 تا 70 درصد بیش از ارزش ذاتی آنها می باشد. لذا تغییر میزان حباب قیمتی می تواند اثر مهمی در چشم انداز بازده انتظاری قیمت انواع سکه داشته باشد:

اگر حباب قیمتی سکه ها افزایش یابد، با توجه به چشم انداز صعودی قیمت دلار در ایران و طلای جهانی، شاهد رشد قیمت انواع سکه و بازده انتظاری مثبت و بالا خواهیم بود.
اگر حباب قیمتی سکه ها ثابت بماند، با توجه به چشم انداز صعودی قیمت دلار در ایران و طلای جهانی، کماکان شاهد رشد قیمت انواع سکه و بازده انتظاری مثبت خواهیم بود.
اگر حباب قیمتی سکه کاهش یابد، بسته به میزان کاهش حباب و افزایش قیمت دلار و طلای جهانی، بازده انتظاری قیمت سکه می تواند صعودی، ثابت یا حتی نزولی گردد، این امر به خصوص برای سکه گرمی و سکه های ربع و نیم بهار که حباب بیشتری دارند، محتمل تر خواهد بود.

حال در سال 1403 احتمال افزایش حباب قیمتی بیشتر است یا کاهش؟
حباب قیمتی بدلیل عرضه انحصاری از سمت دولت شکل می گیرد و لذا کاهش یا افزایش آن بستگی به سیاست های دولت در عرضه انواع سکه در بازار دارد.
بطور کلی در اقتصاد پیدایش حباب یک پدیده موقتی است و انتظار بر آن است که به سرعت از بین برود، اما از آنجائیکه حباب قیمتی سکه ناشی از سیاست های دولتی است، مشابه اقتصاد آزاد نمی توان انتظار داشت که به سرعت از بین برود.
اما بطور کلی به دلیل آنکه از سال 1402 شاهد افزایش ورود طلای خام به کشور هستیم، با قطعیت می توان گفت که بانک مرکزی پتانسیل زیادی برای افزایش عرضه سکه و کاهش حباب قیمتی دارد. از طرف دیگ از آنجائیکه با استقرار دولت چهاردهم انتظارات قیمتی کاهشی بوده است، در حال حاضر احتمال کاهش حباب قیمتی بیش از ثبات یا افزایش آن است.

بیشتر بدانیم: تفاوت سکه طرح قدیم و جدید

عدم نفع (یا زیان) ناشی از خرید و فروش سکه
بطور کلی عدم نفع (یا زیان) خرید و فروش سکه در مواردی نظیر اجرت ساخت، سود فروشنده و مالیات بر ارزش افزوده بسیار پایین می باشد و لذا از این بابت عدم نفع سکه بسیار جزئی و قابل چشم پوشی است.
با توجه به توضیحات فوق و با لحاظ احتمالات سناریوهای مختلف، کماکان بازده انتظاری مثبتی برای انواع سکه بهار آزادی (به خصوص سکه تمام بهار آزادی طرح قدیم و جدید) در سال 1403 پیش بینی می شود.

بازده انتظاری مسکن در سال 1403

رشد بالای قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید در سال های اخیر و وضعیت رکودی که تا حدی ناشی از همین شرایط است باعث گردیده که بخش بزرگی از فعالان بازار ، نرخ بازدهی بالایی برای این بخش در سال 1403 انتظار نداشته باشند.
همین کاهش رشد انتظاری، منجر به کاهش ورود پول و سرمایه به بازار مسکن و کاهش تقاضای سرمایه گذاری و سفته بازی گردیده است.
از طرف دیگر بازده ناشی از دریافت اجاره از ملک نیز به دلیل کاهش نسبت رهن و اجاره به ارزش ملک، رقم محسوس و تاثیر گذاری نخواهد بود.
استهلاک ساختمان و ملک هم معمولا از متغیرهایی است که اثر معکوس و منفی در بازدهی مسکن دارد که البته خیلی محسوس نیست.

بر این اساس انتظار داریم که بازده انتظاری سکه بهار آزادی در سال 1403 از بخش مسکن و ملک بطور کلی بهتر باشد.

2.مقایسه ریسک سرمایه گذاری سکه بهار آزادی و ملک

ریسک های سکه بهار آزادی در سال 1403

ریسک نوسان قیمتی (ناشی از نوسان قیمت جهانی طلا و نوسان قیمت دلار در ایران)
بطور کلی بازار سکه بهار آزادی همواره دارای نوسانات قیمتی بیشتر و در نتیجه ریسک بیشتری است. هر چند اکثر تحلیل ها حاکی از صعودی بودن قیمت هاست، اما بطور کلی ریسک تغییرات قیمت در این بازار بالاتر از مسکن است.
ریسک تغییر حباب قیمتی سکه
با توجه به توضیحاتی که ارائه شد، در حال حاضر انتظار کاهش حباب قیمت به نسبت بیشتر از ثبات یا افزایش آن است و این کاهش حباب می تواند بخشی از سود ناشی از افزایش قیمت جهانی طلا یا افزایش قیمت دلار را خنثی کند.
ریسک امنیتی
بطور کلی نگهداری انواع سکه بهار آزادی بصورت فیزیکی ریسک امنیتی بالایی دارد، هر چند گزینه های برای سرمایه گذاری در سکه بهار آزادی بدون ضرورت به نگهداری فیزیکی آن نیز وجود دارد.

ریسک های مسکن در سال 1403

بطور کلی در طول دهه های گذشته شاهد آن بوده ایم که مسکن ریسک نوسانات قیمت شدید مانند سکه بهار آزادی ندارد و لذا از این بابت ریسکی زیادی ندارد.
ملک و ساختمان ریسک امنیتی هم ندارد.

بر این اساس بطور کلی ریسک انواع سکه بهار آزادی نسبت به مسکن بالاتر است. هر چند متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی حاکی از بالاتر بودن احتمال افزایش قیمت ها براس انواع سکه در بازار است.

3. مقایسه نقدشوندگی سکه بهار آزادی و مسکن در سال 1403

واضح است که نقدشوندگی سکه بسیار بالاتر از مسکن می باشد. معمولا سکه بهار آزادی به سرعت قابلیت نقدشوندگی دارند در حالیکه بخش مسکن بعضا نیازمند ماه ها زمان برای نقدشوندگی است.

4. مقایسه افق زمانی سرمایه گذاری سکه بهار آزادی و مسکن

در شرایطی که افق زمانی برای سرمایه گذاری در سکه بهار آزادی می تواند کوتاه مدت، میان مدت و حتی بلندمدت باشد، سرمایه گذاری در مسکن عمدتا با افق زمانی بلندمدت انجام می شود.

5. مقایسه توان سرمایه گذاری در سکه بهار آزادی و مسکن

سکه بهار آزادی برعکس مسکن امکان سرمایه گذاری با هر توان مالی را دارد، در حالیکه بخش مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت ها در سال های اخیر، حداقل نیازمند چندین میلیارد تومان سرمایه می باشد.
لذا از منظر تناسب توان مالی با گزینه های سرمایه گذاری ، سکه بهار آزادی وضعیت به مراتب بهتری نسبت به مسکن دارد.

6. ترکیب فعلی پورتفوی دارایی و سرمایه گذاری

یکی از نکات مهم در انتخاب گزینه مناسب برای سرمایه گذاری آن است که وضعیت فعلی پورتفوی ما از نظر ترکیب دارایی های موجود چگونه است؟ اگر بطور مثال در حال حاضر تمام پورتفوی ما سکه بهار آزادی باشد، حتی اگر پیش بینی کنیم که بازده انتظاری سکه بهار آزادی نسبت به مسکن بیشتر خواهد بود، باز خیلی منطقی نیست که سرمایه جدید را نیز تبدیل به سکه بهار آزادی کنیم؛ زیرا منطق سرمایه گذاری بر مبنای ایجاد پورتفویی از دارایی های مختلف برای مدیریت ریسک پورتفو است.

لینک ورود به بازار طلای ایران

حال از آنجائیکه طلا و سکه بهار آزادی یکی از دارایی های مهم و ضروری در هر پورتفویی است، وضعیت آن مشخص است، اما در مورد مسکن شرایط کمی متفاوت تر است؛ با توجه به آنکه پورتفوی اکثر افراد محدود است، چند حالت ممکن قابل تصور است:

میزان دارایی های فرد محدود بوده و توان خرید ملک یا آپارتمان را ندارد، پس ملک گزینه سرمایه گذاری نخواهد بود.
میزان دارایی های فرد محدود بوده و در حال حاضر یک ملک دارد که بخش عمده پورتفوی فرد را به خود اختصاص داده، در این حالت فرد یا امکان سرمایه گذاری مجدد در ملک جدید ندارد یا اگر دارد، انتخاب خیلی مطلوبی نخواهد بود و سکه بهار آزادی قطعا گزینه بهتری خواهد بود.
فرد توانایی مالی محدود داشته اما این توانایی امکان خرید ملک را می دهد، در این حالت اگر فرد سرمایه خود را به خرید ملک اختصاص دهد، مجدد امکان ایجاد پورتفو ندارد و کل سرمایه را به ملک اختصاص داده، هر چند از نظر ذهنی برای خیلی از افرادی که فاقد ملک یا ساختمان هستند، این گزینه مطلوب بنظر آید، اما از منظر سرمایه گذاری با معیارهایی که در بالا مورد بحث قرار گرفت، شاید گزینه مطلوبی نباشد.

7. در دسترس بودن گزینه های سرمایه گذاری

بطور کلی خرید و سرمایه گذاری بر روی سکه بهار آزادی از گزینه هایی است که برای تمام افراد با هر توان مالی و در هر نقطه ای از کشور در دسترس می باشد، اما مسکن یا ملک بر اساس توان مالی و سرمایه فرد، موقعیت جغرافیایی و .... لزوما گزینه در دسترسی برای سرمایه گذاری نیست.
لذا از این منظر نیز سرمایه گذاری در سکه بهار آزادی گزینه در دسترس‌تری نسبت به مسکن و ملک می باشد.

نتیجه گیری
با توجه به توضیحات فوق، افراد بر اساس توانایی و ترجیحات خود قادر هستند نسبت به مقایسه سکه بهار آزادی و مسکن اقدام کرده و یکی یا هر دو را به پورتفوی موجود خود اضافه کنند.
بطور کلی انتظار بر آن است که سکه بهار آزادی طرح قدیم و جدید (سکه امامی) بازده انتظاری بهتری نسبت به مسکن و ساختمان داشته باشند.